사업분야

재건축사업

  • 1 기본계획수립
    • 기본계획(안) 수립(특별시장, 광역시장, 특별자치도지사 또는 시장)
    • 공람 및 의견 청취(14일 이상)
    • 기본계획 확정 고시
  • 2 안전진단
    • 안전진단요청(법 제12조제2항)
      【예비안전진단 → 정밀안전진단 → 적정성평가】
      • 건축물 및 부속토지소유자 1/10 동의
    • 평가항목
      • 구조안정성(50%), 설비노후도(25%), 주거환경(15%), 비용편익(10%)
    • 안전진단결과
      • A~C등급 : 유지보수
      • D등급 : 재건축승인(조건부)
      • E등급 : 재건축승인
  • 3 정비계획수립 및 정비구역지정
    • 구역지정 및 정비계획(안) 수립(시장·군수)
    • 공람 및 의견 청취(30일 이상)
    • 정비구역 지정 고시
  • 4 추진위원회
    • 추진위원회 구성
      • 추진위원장 및 감사 각1명, 위원장 포함 5명 이상의 위원
    • 운영규정 작성 및 동의 (토지등소유자 1/2 과반수)
    • 추진위원회 승인 요청(시장(군수) 승인)
  • 5 조합설립인가
    • 조합설립 동의 조건
      • 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적 3/4이상
      • 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4이상 및 토지면적 2/3이상 토지소유자의 동의
    • 동의서 징구 전 추정분담금 등 정보 제공
      • 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출 근거
      • 그 밖에 시·도 조례로 정한 정보
    • 조합창립총회
      • 직접참석 20% 이상
      • 조합정관 및 조합구성에 필요한 사항 의결, 임·대의원 선출
  • 6 건축심의
    • 건축심의
      • 일정 규모 이상의 건물을 지을 때 인·허가에 앞서 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 살펴보는 것
      • 건축 전문가들과 담당 공무원으로 이뤄진 건축위원회가 설계·디자인 보완사항, 건축법 위배 등 확인
    • 건축심의 절차
      • 건축계획 심의 신청 → 관계부서 협의 → 건축심의 요청 → 건축위원회 심의 → 심의결과 통보 → 사업시행계획 반영
  • 7 사업시행인가
    • 사업시행인가 신청 전 총회결의
      • 조합원 과반수 찬성
      • 직접참석 20% 이상
    • 사업시행인가 신청 서류(60일)
      • 건축심의와 총회 의결 후 신청서(계획서 포함) 작성하여 시장(군수) 에게 신청
    • 공람·고시
      • 인가 시 14일 이상 일반인에게 공람
      • 공람 요지, 장소 등을 지방자치단체 공보 및 인터넷 공지
      • 공람 중 이해관계인이 서면으로 의견 제출
      • 구보(시보)에 고시
  • 8 시공자 선정
    • 입찰시기
      • 서울시 : 사업시행인가 후 (공동사업시행자 방식일 경우 건축심의 후 가능)
      • 서울 이외 지역 : 조합설립인가 후
    • 입찰방법
      • 일반경쟁입찰 : 2개사 이상 입찰 참여 시 성립
      • 지명경쟁입찰 : 5개사 이상 지명, 3개사 이상 입찰참여 시 성립
        * 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우 수의계약 가능
    • 입찰 일자
      • 입찰공고 : 현장설명회 7일 전
      • 현장설명회 : 입찰마감 20일 전 {서울시는 45일전(공공관리자, 내역입찰)}
    • 시공자 선정
      • 합동설명회 2회 이상 실시
      • 조합원 직접참석 과반수 필수
      • 서면의결권 행사는 조합이 정한 기간, 시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출
  • 9 감정평가
    • 종전자산평가
      • 조합원의 토지와 건축물에 대해 사업시행인가 고시일 기준으로 감정평가 한 가격
    • 종후자산평가
      • 조합원이 분양받은 신축건축물의 분양가격
    • 감정평가법인 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정
      • 시장(군수) 등이 선정·계약한 1인 이상과 조합 총회 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인
  • 10 조합원 분양신청
    • 분양신청 공고
      • 분양공고 : 사업시행인가 고시 후 120일 이내
      • 신청기간 : 30~60일(20일 범위 내 1회 연장 가능)
    • 분양 미신청자에 대한 조치
      • 관리처분계획인가를 받은 다음날로부터 90일 이내에 손실 보상 협의
  • 11 관리처분계획
    • 관리처분계획인가 신청 전 총회 의결
      • 조합원 과반수 찬성(사업비 10% 이상 증가 시 2/3 이상)
      • 직접참석 20% 이상
    • 관리처분계획 공람
      • 사업시행자는 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 공람 및 의견청취
    • 관리처분계획인가 통지 및 고시
      • 시장(군수)는 인가 신청 후 30일 이내에 인가 결정
      • 인가 시 구청은 공보 고시 및 분양신청자에게 인가 내용 통지
  • 12 이주 / 철거
    • 이주계획서 작성
    • 이주비 대여
      • 조합에서 입찰을 통해 최저금리를 제시한 금융기관 선정
    • 철거 시기
      • 관리처분계획인가 후 철거가능
    • 철거 제한
      • 시장(군수)가 제한 가능
      • 일출 전 / 일몰 후
      • 호우, 대설, 폭풍, 해일, 태풍, 강풍, 한파 등 재해 발생이 예상될 경우
      • 재난 발생 시
  • 13 착공 / 분양
    • 감리자 선정
      • 건축, 소방, 굴토, 전기 등
    • 조합원 분양
      • 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 분양
    • 일반분양
      • 착공신고 후 입주자 모집공고
  • 14 준공
    • 준공검사
    • 준공인가 및 고시
    • 확정측량 및 토지분양
    • 관리처분계획사항 통지
    • 소유권이전고시
  • 15 해산 및 청산
    • 청산금 징수 지급 및 등기촉탁 서류 이관(조합→구청장)