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사업분야

소규모 주택정비사업

소규모재건축사업
정의
  • 정비기반시설 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업
지역
  • 주택단지로서 면적 1만㎡ 미만
  • 기존세대수 200세대 미만
시행요건
  • 토지등소유자 20명 미만인 경우 토지등소유자가 직접시행 또는 등록사업자 등과 공동시행
  • 조합이 직접시행 또는 조합원 과반수 동의로 등록사업자 등과 공동시행
동의조건
  • 공동주택의 각동별 소유자의 과반수 동의, 주택단지 전체소유자의 3/4 이상, 토지면적의 3/4 이상 동의
  • 주택단지가 아닌 지역포함시 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의
가로주택정비사업
정의
  • 가로구역에서 종전 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 사업
지역
  • 도시계획도로(하천 등 기반시설 포함) 등 가로구역의 전부 또는 일부 구역으로 해당 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만일 것 → 가로구역의 면적은 1만㎡ 미만
  • 기존주택이 아래 이상일 것
    • 모두 단독주택인 경우 : 10호
    • 모두 공동주택인 경우 : 20세대
    • 단독 + 공동주택인 경우 : 20채
시행요건
  • 토지등소유자 20명 미만인 경우 토지등소유자가 직접시행 또는 등록사업자 등과 공동시행
  • 조합이 직접시행 또는 조합원 과반수 동의로 등록사업자 등과 공동시행
동의조건
  • 토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상 동의
  • 공동주택은 각동별 소유자의 과반수 동의
  • 공동주택이외의 건축물은 해당 건축물 소재 전체 토지면적 1/2 이상 동의
  • 1 조합설립인가
    • 조합창립총회
      • 직접참석 20% 이상
      • 사업계획(안) 의결, 조합정관 의결, 임·대의원 선출
    • 조합설립인가 신청
      • 정관, 정비사업비용, 추정분담금 등 첨부 제출
      • 30일 이내 인가 여부 통보
        ※ 조합설립변경시 : 조합원의 2/3 이상 동의로 의결(경미한사항 제외)
  • 2 시공자 선정
    • 입찰시기
      • 조합설립인가 후
    • 입찰방법
      • 일반경쟁입찰 : 2개사 이상 입찰 참여 시 성립
      • 지명경쟁입찰 : 5개사 이상 지명, 3개사 이상 입찰참여 시 성립
        ※ 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우 수의계약 가능
        ※ 조합원이 100인 이하인 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정
    • 입찰 일자
      • 입찰공고 : 현장설명회 7일 전
      • 현장설명회 : 입찰마감 20일 전(내역 입찰시 35일 전)
    • 시공자 선정 (합동설명회 1회 이상 실시)
      • 조합원 직접참석 과반수 필수
  • 3 건축심의(통합심의)
    • 건축심의 신청 전
      • 심의내용에 관하여 조합원 과반수 이상 찬성으로 의결
    • 심의내용
      • 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률 및 높이에 관한 계획
      • 건축물의 건축선에 관한 계획
      • 공동이용시설의 설치계획
      • 정비기반시설의 설치계획 등
    • 통합심의 : 둘이상의 심의가 필요한 경우
      • 용도지역 변경
      • 용도지역 용적률 상한까지 건축하는 경우
      • 도시·군 관리계획 및 개발행위 관련 사항
      • 시장·군수 등 인허가권자의 필요하다고 인정한 사항
  • 4 조합원 분양신청
    • 분양신청 공고
      • 분양공고 : 건축심의 결과를 통지받은 날로부터 90일 이내
      • 신청기간 : 30~60일(20일 범위 내 1회 연장 가능)
    • 분양 미신청자에 대한 조치
      • 사업시행계획인가를 받은 다음날로부터 90일 이내에 손실 보상 협의
      • 협의기간 내 협의가 성립되지 않은 경우 그 기간이 만료된 일부터 60일 이내 수용재결 신청 및 매도청구소송 제기
      • ※ 미동의자
      • 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 미동의자 동의여부 서면촉구
      • 서면촉구를 받은자는 60일 이내 회답, 회답하지 않을 시 미동의로 간주
      • 회답기간이 지난 후 60일 이내 매도청구 가능
  • 5 사업시행계획인가(관리처분계획 포함)
    • 사업시행계획인가 신청 전 총회결의
      • 조합원 과반수 찬성(직접참석 20% 이상)
    • 사업시행계획인가 신청
      • 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 신청(60일 이내 인가여부 통보)
        ※ 서류 :사업시행구역 및 그 면적, 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용 시설 설치계획, 건축계획, 주민이주대책, 범죄예방대책 등 작성
      • 인가 시 14일 이상 일반인에게 공람
    • 사업시행계획인가 내용 중 관리처분계획
      • 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
      • 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
      • 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 건축심의 결과를 받은 날을 기준으로 한 가격
      • 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 등
  • 6 이주 / 철거
    • 이주계획서 작성
    • 이주비 대여
      • 조합에서 입찰을 통해 최저금리를 제시한 금융기관 선정
    • 철거 시기
      • 사업시행인가 후 철거가능
    • 철거 제한
      • 시장(군수)가 제한 가능
      • 일출 전 / 일몰 후
      • 호우, 대설, 폭풍, 해일, 태풍, 강풍, 한파 등 재해 발생이 예상될 경우
      • 재난 발생 시
  • 7 착공 / 일반분양
    • 감리자 선정
      • 건축, 소방, 굴토, 전기 등
    • 조합원 분양분 외 잔여세대 일반분양 진행
      ※ 일반분양분이 30세대 미만일시 임의분양 가능
  • 8 준공
    • 준공검사
    • 준공인가 및 고시
    • 확정측량 및 토지분양
    • 소유권이전고시
  • 9 해산 및 청산
    • 청산금 징수 지급 및 등기촉탁 서류 이관(조합→구청장)